Berlin, 29. April 2019 – Der ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport 2019 ergibt: Der Kauf einer Wohnimmobilie in Deutschland ist nach wie vor bundesweit deutlich günstiger, als diese zu mieten. Allerdings verfestigen sich zwei Trends, die diesem Befund entgegenlaufen: Die Zahl der Ersterwerber sinkt weiterhin, und das mittlere Alter der Ersterwerber steigt. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 40 Prozent günstiger als das Mieten. 2017 lag der Vorteil bei 45 Prozent. Für den Wohnkostenreport 2019 wurden bundesweit die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Die Studie wurde vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln im Auftrag der ACCENTRO Real Estate AG erstellt, unter wissenschaftlicher Leitung von Prof. Dr. Voigtländer.

„Angesichts steigender Immobilienpreise und auf niedrigem Niveau verharrender Zinsen gilt weiterhin, dass Wohneigentum die beste Form privater Altersvorsorge ist. Darüber hinaus belegt der ACCENTRO-IW-Wohnkostenreport, dass es fast überall in Deutschland günstiger ist, zu kaufen als zu mieten. Gleichzeitig zeigt die Studie auf, dass die Ersterwerbhaushalte immer älter und wohlhabender werden. Gerade junge Familien mit Kindern nutzen die nach wie vor bestehenden sehr günstigen Bedingungen zum Eigentumserwerb nicht aus. Der Grund dafür liegt in der mit den steigenden Immobilienpreisen wachsenden Anforderung an das Eigenkapital. Dort sollte der Staat dringend nachlegen, sowohl mit einer Eigenkapitalunterstützung als auch mit einer Reduzierung der Kaufnebenkosten. Ein Freibetrag oder Erlass der Grunderwerbsteuer wäre ein erster Schritt“, erläutert Jacopo Mingazzini, Vorstand der ACCENTRO Real Estate AG.  

Selbstnutzer in Metropolen häufig im Vorteil

In allen sieben deutschen Metropolen liegen die Selbstnutzerkosten unter den Mietkosten bei einem Neuvertrag. Dabei liegt der Vorteil der Selbstnutzerkosten in Berlin (27 Prozent), Hamburg (35 Prozent) und München (38 Prozent) unter dem bevölkerungsgewichteten Durchschnitt der Bundesrepublik, in Düsseldorf (54 Prozent), Frankfurt am Main (50 Prozent), Köln (54 Prozent) und Stuttgart (44 Prozent) darüber. In allen sieben Metropolen führen die relativ zur Mietentwicklung starken Kaufpreisanstiege zu Konvergenzprozessen zwischen Selbstnutzer- und Mietkosten. Der Effekt zeigt sich beim Vergleich von Selbstnutzerkosten mit den Bestandsmieten. In drei der sieben Metropolen liegen die Selbstnutzerkosten über den Kosten für die Bestandsmiete. Der Kostennachteil liegt in Berlin bei 21 Prozent, in Hamburg bei zehn Prozent, in München bei drei Prozent. „Der auffallende Befund für Berlin ergibt sich nicht zuletzt aufgrund des sehr großen Mietwohnungsmarktes – der Anteil der Mieter liegt in Berlin bei rund 82 Prozent. Entsprechend steigen die Bestandsmieten dort deutlich langsamer an“, erläutert Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte des IW Köln. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben.  

Wohneigentum in nahezu allen Kreisen attraktiv

Der Vergleich der Selbstnutzerkosten und Mieten in allen deutschen Kreisen und kreisfreien Städten ergibt ein ähnliches Bild. In 94 Prozent der Kreise liegen die Selbstnutzerkosten unter den Mietkosten bei Neuvertrag. Die Kreise mit der geringsten Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums befinden sich überwiegend im Ruhrgebiet, im Sauerland sowie in Teilen Ostdeutschlands. Dort lassen sich auch die meisten der 26 Kreise verorten, in denen die Selbstnutzerkosten über den Mietkosten liegen. „Dieser Umstand lässt sich durch die schwache und teilweise negative Preisdynamik für Eigentumsimmobilien sowie prognostizierte schwache zukünftige Entwicklung in diesen Kreisen erklären“, sagt Voigtländer.

In der bundesweiten Betrachtung zeigt sich, dass die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum sehr heterogen verteilt ist. So weisen die Kreise in Brandenburg, die zum Berliner Umland gehören, besonders große Preisvorteile von Wohneigentum gegenüber Mietwohnungen auf. Beispielsweise wohnen Selbstnutzer im Oder-Spree-Kreis oder dem Landkreis Oberhavel rund 60 Prozent günstiger als Mieter. Dagegen ist Wohnen im Eigentum in Hagen 38 Prozent teurer als das Wohnen zur Miete.

Der Wohnkostenreport untersucht darüber hinaus auch die Zinssensitivität in den Kreisen. Dabei ergibt sich ein robustes Bild: In 346 Kreisen wäre Wohneigentum bei einem Zinsanstieg auf drei Prozent p.a. (derzeit: 1,96 Prozent) noch vorteilhaft gegenüber einer Mietwohnung.  

Wohneigentum weiterhin erschwinglich

Laut Bericht bestehen weiterhin sehr gute Rahmenbedingungen für den Erwerb von Wohneigentum. Zwar steuern die Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel auf Höchstwerte zu. Allerdings liegen die Zinsen für langfristige Hypothekendarlehen auf einem historisch sehr geringen Niveau. Im bevölkerungsgewichteten Mittel müssten jährlich knapp 11.000 Euro für Zins und Tilgung aufgewandt werden, um eine 100-Quadratmeter-Wohnung in 25 Jahren komplett abzubezahlen. In den Metropolen und Zuzugsstädten ist aufgrund der nachfragebedingten starken Preisdynamik und steigenden Baukosten der Erwerb von Wohneigentum teils deutlich teurer. In Berlin, Frankfurt und Stuttgart muss das 1,8-fache aufgewandt werden, in Hamburg sind es 210 Prozent und in München sogar 280 Prozent. Köln und Düsseldorf erweisen sich als die günstigsten Metropolen mit lediglich 130 Prozent des bundesdeutschen Mittels.  

Käuferanalyse: Ersterwerber großstädtischer, älter und wohlhabender

Trotz der günstigen Finanzierungbedingungen geht die Zahl der Ersterwerber zurück. Diese Entwicklung geht vor allem von den ländlichen Regionen aus. Dies lässt sich unter anderem mit dem negativen Wanderungssaldo der kleineren Gemeinden an die größeren kreisfreien Städte erklären. In den Großstädten bleibt die absolute Zahl der Ersterwerber konstant. Dennoch ist Wohneigentum in Deutschland weiterhin ein vorwiegend kleinstädtisches Phänomen. Im Jahr 2017 lag der Wohneigentumsanteil in den Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern bei 28 Prozent, in den Gemeinden mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern bei 35 Prozent. In mittelgroßen Gemeinden lag der Anteil bei rund 50 Prozent, in den kleinsten Gemeinden und Dörfern bei rund zwei Dritteln.

Auch werden Ersterwerber immer älter. Das mittlere Alter lag im Jahr 2017 in den Städten über 100.000 Einwohnern bei knapp 48 Jahren (2010: 46 Jahre), in Deutschland bei knapp 44 Jahren (2010: 42,5 Jahre). Ersterwerber verfügen durchschnittlich auch über höhere Einkommen als früher. Das mittlere Haushaltseinkommen lag im Jahr 2017 bei rund 3.100 Euro netto (2010: 2.900 Euro netto).

„Dass dennoch so wenige Haushalte Wohneigentum erwerben, liegt sicherlich auch an gesellschaftlichen Veränderungen. Unstetigere Erwerbsleben, kleinere Haushalte und der Wunsch nach Urbanität mindern die Attraktivität des Wohneigentums. Hinzu kommt das mangelnde Angebot an Wohnraum im Allgemeinen und Eigentumsimmobilien im Besonderen, vor allem in den Großstädten. Nichtsdestotrotz wäre zu erwarten, dass insgesamt mehr Menschen Wohneigentum erwerben, doch die Zugangshürden in Form eines hohen Kapitalbedarfs versperren vielen Durchschnittsverdienern ohne Vermögen oder bonitätsstarke Eltern den Weg ins Eigenheim. Damit tragen die Haushalte nicht nur höhere finanzielle Belastungen als vergleichbare Mieter und können ihre Altersvorsorge nicht stärken, sondern es entsteht auch ein Gefühl der Ungerechtigkeit, da eben nur eine Minderheit der Bevölkerung an dem anhaltenden Immobilienpreisboom partizipieren kann. Hier ist die Politik dringend gefordert, alle Zugangsbarrieren kritisch zu prüfen und identifizierte Hemmnisse abzubauen“, sagt Voigtländer.

Die Studie im PDF-Format zum Download erhalten Sie hier: Wohnkostenreport 2019

Über die ACCENTRO Real Estate AG

Die ACCENTRO Real Estate AG ist Wohninvestor und Marktführer in der Wohnungsprivatisierung in Deutschland. Das Immobilienportfolio umfasste per 31.12.2020 rund 5.200 Einheiten. Zu den regionalen Schwerpunkten zählen neben Berlin bedeutende ostdeutsche Städte und Ballungsräume sowie die Metropolregion Rhein-Ruhr und Bayern. Die Geschäftstätigkeit von ACCENTRO umfasst vier Kernbereiche. Dazu zählen der mieternahe Vertrieb von Wohnungen an Eigennutzer und private Kapitalanleger, der Verkauf von Immobilienportfolien an institutionelle Investoren, der Aufbau und die Bewirtschaftung eines eigenen Immobilienbestands sowie die Vermarktung von Wohnungen für Bestandshalter, Investoren und Projektentwickler. Die Aktien der ACCENTRO Real Estate AG sind im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0KFKB, ISIN: DE000A0KFKB3). investors.accentro.de

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