• Inflationsschutz und Wertstabilität von deutschen Wohnimmobilien ist weiterhin hoch

• Deutsche Wohnimmobilien sind wertstabiler als Immobilien im europäischen Ausland und andere Immobilieninvestmentprodukte

• Selbstnutzung war 2022 in 328 von 401 Kreisen günstiger als Mieten (im Durchschnitt: 8,0 Prozent)

• Zinswende erscheint absehbar, Inflationsraten werden voraussichtlich ab Mitte 2023 weiter nachgeben

• Steigende Kostenvorteile für Selbstnutzer ab Ende 2023 möglich

Berlin, 15. Juni 2023 – Wohnimmobilien in Deutschland bieten trotz gestiegener Inflation weiterhin eine hohe Wertstabilität. Auch der Inflationsschutz von Wohnimmobilien ist weiterhin hoch. Das ist eines der Ergebnisse des diesjährigen ACCENTRO Wohnkostenreports, der in der achten Auflage in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) erstellt wurde. Zusätzlich ermittelten die Studienautoren die Kostenvorteile bei der Nutzung einer Eigentumswohnung gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung. Der Studie zufolge lebten Selbstnutzer in 328 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte im Jahr 2022 günstiger als Mieter, auch in vier der sieben größten Städte. Sie bezahlten durchschnittlich 10,04 Euro pro Quadratmeter gegenüber Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen von 10,90 Euro je Quadratmeter. Der Kostenvorteil lag im Durchschnitt bei 8,0 Prozent. Die Autoren gehen davon aus, dass sich bei Rückgang der Inflation eine zeitnahe Zinssenkung abzeichnet, in der Folge würden die Kostenvorteile für Eigennutzer steigen.

Deutsche Wohnimmobilien trotz Inflation am wertstabilsten – Inflationsschutz intakt

„Die Frage nach dem Inflationsschutz von direkten Immobilienanlagen wird lange diskutiert. Wir können zeigen, dass gerade die Renditen direkter Immobilienanlagen positiv mit der Inflation korrelieren. Von allen Immobilienklassen ist der Inflationsschutz von Wohnimmobilien am höchsten zu bewerten, hier passen sich die Mieten am ehesten an die Inflation an“, erklärt Prof. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Zusätzlich ist der deutsche Wohnungsmarkt resilient gegenüber plötzlichen Wertschwankungen, eine konservative Immobilienfinanzierung mit langer Zinsbindung und hohe Transaktionskosten beruhigen den Transaktionsmarkt.“

Die Untersuchungen zeigen, dass die Standardabweichung der realen Wohnungspreise in Deutschland bei 3,1 Prozent und die Preisvolatilität damit niedriger als im europäischen Ausland ist (UK: 9,6 Prozent, NL: 8,2 Prozent, FR: 4,9 Prozent).

„Deutsche Wohnimmobilien sind eine der wertstabilsten Anlageklassen überhaupt. Gerade in Zeiten hoher Inflation suchen Käufer Sicherheit. Wir erleben, dass sich die Motive für einen Immobilienerwerb zunehmend ändern, Werterhalt und Sicherheit rücken in den Fokus der Käufer, Investoren, die kurzfristig auf starke Preissteigerungen spekulieren, sind auf dem Rückzug. Der langfristige Anlagehorizont ist stärker in Mode als je zuvor“, erklärt Lars Schriewer, Vorstandsvorsitzender von ACCENTRO. „Aufgrund der plötzlichen Zinswende agieren Käufer gerade zurückhaltender, aber sobald die Inflation und in der Folge die Zinsen wieder sinken, werden wir einen Nachholeffekt erleben.“

Zinswende absehbar – steigende Kostenvorteile für Eigentümer in Sicht

Die Autoren des Wohnkostenreports gehen davon aus, dass die Inflationsraten in der zweiten Jahreshälfte 2023 weiter nachgeben werden. In der Folge ist die Wahrscheinlichkeit einer ersten Zinsreduktion innerhalb eines halben Jahres nach der letzten Zinserhöhung hoch. In drei Szenarien wurden die Auswirkungen auf die Selbstnutzerkostenvorteile ermittelt. Die Szenarien „Zügige Erholung“ und „Mittlere Erholung“ gehen von ersten Zinssenkungen Ende 2023 bzw. im ersten Quartal 2024 aus. In der Folge dürften die Kosten für eigengenutztes Wohneigentum gegenüber Mieten deutlich sinken. Das Szenario „Stagnation“ geht trotz sinkender Inflation von gleichbleibenden Zinsen aus. Hierbei würden steigende Mieten erst nach 2024 zu weiter steigenden Kostenvorteilen für Eigentümer führen.

„Trotz Zinssteigerungen war Kaufen 2022 noch günstiger als Mieten. Infolge der Inflation werden auch die Mieten weiter anziehen. Mit einer absehbaren Zinssenkung dürfte die Attraktivität von selbst genutztem Wohneigentum noch einmal einen Schub bekommen“, erklärt Schriewer.

„Gerade in den Großstädten würde eine Zinssenkung zu schnell sinkenden Selbstnutzerkosten führen. Insgesamt können wir weiterhin Selbstnutzerkostenvorteile in einem Großteil der deutschen Kreise beobachten, allerdings mit großen regionalen Unterschieden“, ergänzt Prof. Voigtländer.

2022: 328 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten mit Kostenvorteilen für Eigentümer

In 328 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland war 2022 Kaufen günstiger als Mieten. Im Durchschnitt betrug dieser Kostenvorteil 8,0 Prozent. Selbstnutzer mussten im Vergleich zum Vorjahresreport mit 10,04 statt 4,23 Euro pro Monat und Quadratmeter zwar tiefer in die Tasche greifen, aber Mieter zahlten mit 10,90 Euro (2021: 10,30 Euro) immer noch mehr. Diese Entwicklung ist fast ausschließlich auf den Anstieg der Fremdkapitalzinsen zurückzuführen, Während die Kaufpreissteigerung mit 8,9 Prozent und der Anstieg der Neuvertragsmieten mit 5,8 Prozent sich beinahe die Waage hielt.

„Das Horrorszenario für Eigentümer hat sich nicht bestätigt. Trotz einer Verdopplung der Zinskosten war Kaufen 2022 im Durchschnitt immer noch günstiger als Mieten. Wir gehen für dieses Jahr von weiter steigenden Mieten bei gleichzeitig leicht schwankenden Kaufpreisen aus“, erklärt Schriewer. „Käufer, die viel Eigenkapital mitbringen, können derzeit auf die ein oder andere Kaufgelegenheit hoffen.“

„Die höchsten Kostenvorteile konnten wir im Umland von Metropolen und Großstädten sowie im ländlichen Raum beobachten. Gerade in der Umgebung von Berlin wiesen gleich mehrere Kreise Kostenvorteile von mehr als 20 Prozent auf“, ergänzt Prof. Voigtländer.

Hohe Kostenvorteile im Umland von Berlin und anderen Großstädten

Die Landkreise Oder-Spree (47,4 Prozent), Dahme-Spreewald (41,3 Prozent), Oberhavel (37,2 Prozent), Barnim (35,8 Prozent), Märkisch-Oderland (34,8 Prozent), Havelland (34,0 Prozent), Teltow-Fläming (24,3 Prozent) und Potsdam-Mittelmark (19,9 Prozent) im direkten Umland von Berlin wiesen allesamt vergleichsweise hohe Selbstnutzerkostenvorteile auf. Auch die Stadt Potsdam kam trotz der Preisentwicklungen der vergangenen Jahre auf einen Kostenvorteil von 11,0 Prozent von Eigentümern gegenüber Mietern.

Am höchsten waren die Selbstnutzerkostenvorteile in den Landkreisen Sömmerda (59,0 Prozent), Jerichower Land (49,0 Prozent), Oder-Spree (47,7 Prozent), Bautzen (45,9 Prozent) und Altmarkkreis-Salzwedel (42,5 Prozent). Die kreisfreien Städte mit den größten Selbstnutzerkostenvorteilen waren Trier (34,3 Prozent), Hof (33,5 Prozent), Passau (33,4 Prozent) und Wolfsburg (33,2 Prozent). Die niedrigsten Selbstnutzerkostenvorteile ließen sich in den Landkreis Haßberge (-88,7 Prozent) und der kreisfreien Stadt Hagen (-72,3 Prozent) beobachten.

In den hochpreisig geprägten Metropolen, die traditionell geringere Selbstnutzerkostenvorteile als der ländliche Raum aufweisen, konnten stark variierende Kosten beobachtet werden. Dort reichte der Kostenvorteil der Selbstnutzer gegenüber Mietern von 19,0 Prozent in Köln über 17,0 Prozent in Düsseldorf, 13,0 Prozent in Frankfurt am Main und 3,0 Prozent in Stuttgart bis hin zu -8,0 Prozent in München, -11,0 Prozent in Hamburg und -26,0 Prozent in Berlin.

„Trotz ihrer Selbstnutzerkosten sollten die Metropolen nicht unterschätzt werden. Investoren blicken dort besonders positiv in die Zukunft, da sie die langfristige, zukünftige Marktdynamik bei Mieten und Kaufpreisen höher bewerten als in vielen anderen Regionen. Kurz gesagt, dort sind die Preise in der Vergangenheit besonders stark gestiegen, weil die Nachfrage das Angebot extrem überstiegen hat“, erklärt Schriewer. „Das Umland der Metropolen und der Großstädte profitiert von dieser Dynamik, dort gibt es noch ein größeres Angebot an Wohneigentum, gleichzeitig sind die Kosten für Eigentümer dort noch deutlich niedriger als für Mieter.“

„Wir können zwar beobachten, dass sich die Miet- und Selbstnutzerkosten im vorigen Jahr angenähert haben, wenn sich das Zins- und Inflationsumfeld allerdings entspannt, dürfte Eigentum deutlich an zusätzlicher Attraktivität gewinnen“, erklärt Prof. Voigtländer.

Soziodemografische und wirtschaftliche Kennzahlen werden wichtiger

Die Studienautoren gehen davon aus, dass der Wohnungsmarkt in Regionen mit guten Zukunftsaussichten nach einer kleineren Marktkorrektur wieder an Dynamik gewinnt.

„Käufer müssen verstärkt wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklungen bei ihrer Kaufentscheidung berücksichtigen – automatische Preissteigerungen sind nicht mehr garantiert. Es gilt, das richtige Objekt am richtigen Ort zu finden“, erläutert Schriewer. „Insbesondere eigenkapitalstarke Investoren sollten jetzt das Marktangebot sondieren – es gibt viele interessante Objekte am Markt und weniger Käuferkonkurrenz.“

„Der deutsche Immobilienmarkt hat in der Vergangenheit gezeigt, dass er stabilere Renditen bieten kann als andere Märkte. Allerdings hat die Zinswende den Zugang zu Wohneigentum erschwert“, erklärt Prof. Voigtländer.

„Der Gesetzgeber könnte insbesondere junge Familien beim Thema Erwerbsnebenkosten entlasten und eventuell staatliche Nachrangdarlehen zur Unterstützung bei der Finanzierung bereitstellen“, ergänzt Schriewer.

„Gerade jüngere Käufer ertüchtigen Immobilien häufig energetisch. Vor dem Hintergrund der Energiewende im Gebäudesektor ist es besonders wünschenswert, junge Ersterwerber in die Lage zu versetzen Immobilien zu finanzieren“, schließt Prof. Voigtländer.

Methodik:

Für den Wohnkostenreport, der bereits zum achten Mal erschienen ist, verglich das IW die Wohnkosten von Eigentümern und Mietern; bundesweit wurden die Mieten und Wohnnutzerkosten aller 401 Landkreise und kreisfreien Städte ausgewertet. Grundlage der Berechnung sind die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die entgangenen Zinsen (Opportunitätszinsen) auf das Eigenkapital sowie durch die Instandsetzungen und den Wertverzehr ergeben.

Der ACCENTRO Wohnkostenreport steht Ihnen hier zum Download zur Verfügung:

https://accentro.de/wohnkostenreport

Über die Accentro Real Estate AG

Die ACCENTRO Real Estate AG ist marktführend in der Wohnungsprivatisierung in Deutschland. Neben dem Heimatmarkt Berlin konzentriert sich das Unternehmen auf aussichtsreiche Metropolregionen wie Hamburg, Rhein-Ruhr, Leipzig. Im Geschäftsbereich Privatisierung verkauft ACCENTRO Wohnungen aus dem eigenen Bestand an Eigennutzer und Kapitalanleger oder – zusammengefasst als Portfolios – an institutionelle Investoren. Im Geschäftsbereich Services & Ventures vermarktet ACCENTRO Wohnungen für Investoren und Projektentwickler – auch im Rahmen von Beteiligungen an Joint Ventures. Die ACCENTRO Real Estate AG ist im Prime-Standard der Frankfurter Wertpapierbörse notiert (WKN: A0KFKB, ISIN: DE000A0KFKB3). investors.accentro.de

Über das Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Das Institut der deutschen Wirtschaft ist ein privates Wirtschaftsforschungsinstitut, das sich für eine freiheitliche Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung einsetzt. Mitglieder des eingetragenen Vereins sind rund 110 Wirtschafts- und Arbeitgeberverbände in Deutschland sowie Einzelunternehmen. Zu den Projektpartnern zählen vor allem Stiftungen, Verbände und öffentliche Institutionen.

Ansprechpartner für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit:

Jasper Radü, PB3C GmbH Rankestraße 17, 10789 Berlin E-Mail: radue@pb3c.com Tel.: +49 (0)40 54 09 08 421